מקרקעין
חכירה לדורות - בעקבות ה"פ (מרכז) 90-60-8165 אלנתן שניר נ' מינהל מקרקעי ישראל
בנסיבות של מתן החזקה לתקופה ממושכת חייבת
להיות גם לחוכר תועלת בשכירות הנכס לתקופה
ממושכת על פני רכישתו. הרציונל בבסיס העסקה
הוא כי אם אפשר לנצל טוב יותר את הפוטנציאל
של המקרקעין בתקופת החכירה, יש לאפשר לחו
־
כר לעשות כן. זאת בכפוף לתשלום דמי החכירה
הראויים לבעל הקרקע, הנגזרים מהשימוש הנעשה
במקרקעין. בכך מביאים למקסימום את התועלת הן
של הצדדים והן של החברה.
החכירה לדורות נחלקת לשתי קבוצות עיקריות:
חכירה שיסודותיה בהחלטה מושכלת של שני צדדים
להתקשר בעסקה מיטבית מבחינתם, וחכירה לדו
־
רות, המוכתבת על ידי נסיבות חיצוניות לחוזה, דו
־
גמת הוראת חוק או מגבלות מהותיות המוטלות על
המחכיר שלפיהן הוא מנוע מלהעביר או לסחר את
זכות הבעלות. בהתייחס ל"מקרקעי ישראל" (מקר
־
קעי המדינה, רשות הפיתוח והקק"ל), מדובר בסוג
חכירה המשתייך לקבוצה השנייה. במסגרת זו נדר
־
שה המדינה, וקודם לה הגופים הציוניים המיישבים
דוגמת הקק"ל, ליצור הסדר שיבטא את השיקולים
הציבוריים והכלכליים בהתייחס לקרקע הלאום ול
־
קרקע המדינה נכון למועד עריכתם של הסכמי הח
־
כירה.
ההסדר המקורי במקרקעי ישראל שיקף מלכ
־
תחילה הפרדה מעשית ועקרונית בין הקרקע למ
־
צוי עליה כך שלחוכר ישנה זכות אינהרנטית בש
־
ווי המחוברים וההשבחות, ולמדינה (המנהלת את
קרקעות הקק"ל) נותרות כל
הזכויות המהותיות הנוב
־
עות מהקרקע ומהשימוש בה.
בכל ההסכמים, ללא חריגים,
הפסקתה של זכות החכירה
לדורות גוררת פיצוי החוכר
על השקעותיו במקרקעין.
גם בדין הכללי וגם בהתייחס
למקרקעי ישראל עשויים
תנאיו של הסכם החכירה
המקורי לעודד את המחכיר
להמשיך את הסכם החכירה,
כדי להימנע מלשלם לחוכר
תמורה בגין שווי המבנה או
את שווי השקעותיו בסיום
תקופת החכירה.
למעשה, זכויותיו של החוכר במקרקעי ישראל
עודפות על פני אלה של חוכר "רגיל", משום שמדו
־
בר במקרקעין ציבוריים. חוזה חכירה לדורות שהינו
"חוזה יחס" הוא חוזה בו חובות תום הלב של הצ
־
דדים ניכרות יותר. הדבר מקבל ביטוי מובהק בחי
־
דושה או באי־חידושה של החכירה כנקודת כובד, בה
עשויות גם להתעורר דרישות כספיות נוספות או
חדשות; הלכה למעשה, במקרקעי ישראל, כפי שה
־
דבר אף בא לידי ביטוי בפסיקת בית המשפט הע
־
ליון, מעולם לא הייתה כוונה, מעשית או תאורטית,
מפורשת או משתמעת, שלא להאריך את הסכמי
) או
extension
החכירה לדורות על פי תניה חוזית (
), אלא בכפוף לצורך ציבורי.
renewal
שלא לחדשם (
דהיינו, הפסקת החכירה או אי חידושה, במקרקעין
ציבוריים, מקבילה להפקעת הזכויות במקרקעין.
אדרבה; במקרים מסוימים פסק בית המשפט הע
־
ליון כי אפשרויות ההארכה והחידוש של חוזי חכירה
לדורות והתנאים העתידיים עשויים להשליך דווקא
על משמעותו הכלכלית והמעשית של הסכם החכי
־
המקורי.
רה
במקרה שלפנינו תומך לכאורה אומד דעתם המ
־
שתמע של הצדדים בפרשנות הנוטה להותיר בעינו
את הנוסח המקורי. הנחלה שבנדון עדיין משמשת
לשימוש החקלאי המקורי שלו הוחכרה מלכתחילה,
כאומד דעתם המקורי של הצדדים. אף אם בשנת
ו
�
2391 הייתה בנמצא אפשרות לעסקת מכר חל
פית, ההשקעות במקרקעין
שהשקיע החוכר בשנת 2391
ומאז שנת 2391 - בתקופה
ששווי המחוברים והמב
־
נים עלה בדרך כלל על שווי
הקרקע - נותן פרופורציות
אחרות לעסקת החכירה
בראייה נוכחית. פשוטם של
דברים שהסכם החכירה ית
־
חדש, ככל חוזה שכירות שבא
לקיצו ואיש מהצדדים איננו
מעוניין לבטלו. דווקא כאן
אמור הנטל להיות מוטל על
המחכיר הציבורי לנמק מדוע
הוא מסרב לחדש הסכם ול
־
בית המשפט קיבל את
עמדת המינהל שנסמך
בין היתר על חוות דעתו
של ההיסטוריון פרופ'
יוסי כץ. פרופ' כץ הגיע
למסקנה כי הוקנתה
בהסכם המקורי זכות חכירה
מוגבלת בזמן שאינה עולה
על שתי תקופות חכירה
בנות 94 שנים כל אחת
אוקטובר 3102
עורך הדין
׀
112
