עסקים
2017 יולי-אוגוסט עלונדון 14
י
שראלים אוהבים להשקיע בנדל"ן לשם השכרה, זה
לא סוד. אך לא לכולם יש את הכישרון או המזל
בזיהוי ובניהול הזדמנויות. בנוסף, מסתמן שרבים
מה"מייעצים בנושא" מסתמכים על מקורות מפוקפקים
במקרה הטוב, ונגועים באינטרסים זרים במקרה הרע.
אם אתם משקיעים חכמים, כדאי לדעת ששוק השכירות
בלונדון הוא אטרקטיבי במיוחד, וזאת לאור הריבית
(העלייה Generation Rentהנמוכה ועלייתו של ה־
23.7%־הצפויה באחוז השוכרים הפרטיים בלונדון - מ
.)2021־ ב35%־ ועד ל2011־מהאוכלוסייה ב
חשוב לזכור שהערך שנוצר בקניית נכס להשכרה נובע
buyמשלושה גורמים נפרדים: קניית נכס מתחת לשוויו (
), עליית שווי הנכס לאורך זמן והתשואה low sell high
השוטפת משכירות. משקיע שיבלבל לדוגמה בין קנייה
במחיר נמוך לבין עלייה בשווי עלול להתפתות לקנות
נכס זול, אך ייתכן שלאורך זמן ערכו יצמח באחוז גידול
נמוך בלבד.
המפתח לרכישה במחיר נמוך, - קניית נכס מתחת לשוויו
מעבר להתמקחות ולהבנה טובה של מחירי השוק המקומי,
), או Chain הוא תזמון. מוכר שקונה נכס נפרד בשרשור (
שעסקת המכירה הקודמת לא צלחה, יהיה בסבירות גבוהה
מוכן למכור במחיר נמוך יותר עבור עסקה ודאית. לפי
נקנו נכסים בממוצע של 2016 , בשנתRightmove האתר
מתחת למחירם, כשחלק מהסיבות לכך קשורות 14%־כ
לחוסר הוודאות הפוליטית, הברקסיט והבחירות.
- עלייה בשווי אינה ודאית עליית שווי הנכס לאורך זמן
והיא תלויה במצב הבית בקנייתו ובמכירתו, ובמיקום
הנבחר. זיהוי פוטנציאל להשבחת הנכס (כגון אישורי
בנייה או הרחבות דומות שבוצעו באותו הרחוב), או שינויי
תשתית מתוכננים באזור (לדוגמה, הרחבת קו רכבת
סמוך) הם אינדיקטורים טובים לעליית ערך אפשרית.
יסייעו לכם Property Detectiveאו Realyseאתרים כגון
עם מידע חיוני בנושא.
- ההכנסה מהשכרת הנכס התשואה השוטפת משכירות
נמצאת בשליטתכם יותר מאשר שני הגורמים האחרים.
השליטה מתחילה כמובן בבחירת האזור, בו הנכס מיועד
ניתח Home Made להשכרה. לדוגמה, צוות המחקר של
ומצא שתשואת השכירות מדירת שני חדרים בגולדרס
, בעוד שנכס דומה 2016־ ב2.5% גרין הייתה בממוצע
תשואה שנתית – פער שנראה 4%־בווימבלדון נשא כ
100,000־קטן, אך לאורך עשר שנים מסתכם בלמעלה מ
פאונד עבור דירה ממוצעת.
אם בוחרים בסוכנות תיווך מסורתית, עמלת ההשכרה
12% עד8% – לסוכנות התיווך הינה משמעותית ביותר
אחוזים משכר הדירה השנתי – בעיקר לאור העובדה
חודשים. 20־שמשך השכירות הממוצע בלונדון הוא רק כ
התמקחות לגבי התנאים הללו יכולה להוריד את העמלה
, ולחסוך אלפי פאונדים בשנה.50%־בכ
בנוסף, נושא תחזוקת הבית מועד גם הוא לפורענות,
) בתחילת ובסיום Inventoryומומלץ לקיים בדיקת מלאי (
כל תקופת שכירות. כל בעל בית מנוסה יעיד שעדיפים
דיירים אחראים שמתחזקים את הנכס מאשר אלו שיכלו
לשלם את שכר הדירה הגבוה ביותר.
נחשבות עדיין Buy to Letלסיכום, השקעות בתחום ה־
להשקעות הסולידיות בשוק המקומי, ואיתן מומלץ לחשוב
בקפידה לגבי קניית והשכרת הנכס, על מנת לממש את
//הפוטנציאל הגלום בו.
- Home Made אסף נבות הוא מייסד ומנכ"ל *
סטארט־אפ טכנולוגי מהפכני המאפשר לבעלי בתים
בלונדון שירות מלא של סוכנויות תיווך "מסורתיות"
מהעלות הנהוגה 30%-10%־במחיר נמוך ביותר של כ
כנויות אלו.
אסף נבותנדל"ן וטכנולוגיה //
שלוש נקודות חשובות שצריך לזכור לפני שרוכשים נכס להשכרה
*כתבה שיווקית
המדריך למשקיע המתחיל
בגולדרס גרין. 2.5% לעומת4% תשואה של
Shutterstockצילום: בית בווימבלדון.