בחשבון בעת סיווג הזכות כ"זכות במקרקעין", אין
משמעה כי בעת רכישת הזכות המקורית שולם מס
רכישה גם על תקופת האופציה, ובהיעדר תשלום
כאמור יש לראות בחידוש החכירה רכישת זכות
.
חדשה
הסוגיה הגיעה לאחרונה להכרעת בית המשפט
העליון בעניינה של עיריית תל אביב. באותו עניין
חתמה העירייה בשנות ה 05 הסכמים עם כמה חבפ
פ
רות עסקיות להחכרת קרקע ל 06 שנה למטרת תעפ
פ
שייה. לחוכרים ניתנה אופציה לחדש את החכירה
לתקופה נוספת של 94 שנה על בסיס חוזים שיהיו
נהוגים במועד ההארכה. בשנת 1002, תשע שנים
לפני תום תקופת החכירה המקורית, הציעה העירייה
.
לחוכרים להאריך את תקופת החכירה ולהוון אותה
במסגרת זו נחתם הסכם חדש בייעוד של אזור תע
פ
סוקה א המאפשר בנייה למשרדים, לתעשייה, למ
פ
סחר ולמוסדות ציבור, והגדיל את זכויות הבנייה
המותרות מ %051 לפ%002. בעקבות הסכמי החיפ
פ
דוש הוציא מנהל מיסוי מקרקעין שומת מס רכישה
לחוכרים ושומת מס מכירה לעיריית תל אביב על
.
מלוא הסכומים הקבועים בחוזה
מנהל מיסוי מקרקעין טען כי תקופת האופציה
הובאה בחשבון אך ורק לעניין סיווג הזכות כז
פ
כות במקרקעין ולא לצורך הטלת מס על התקופה
שבאופציה. הטלת המס תיעשה רק בעת מימוש
.
האופציה בפועל, דהיינו המיסוי הוא דופשלבי
בית המשפט העליון, בפסק דין רחב יריעה של
השופט יצחק עמית, דחה את עמדת מנהל מיסוי
מקרקעין. נקבע כי בגישה הדופשלבית אמנם יש
היגיון כלכלי, אולם אין לה תימוכין כלשהם בלשון
החוק שאינה מבחינה בין סיווג הזכות ובין הטלת
המס עליה. לעמדה זו אי אפשר למצוא עיגון גם בפ
פ
רקטיקה. בהקשר זה זקף בית המשפט לחובת רשויות
מיסוי מקרקעין את העובדה כי על פי הוראת ביצוע
של רשויות מיסוי מקרקעין עצמן (ה"ב 39/91) יש
למסות בעת החוזה המקורי את כל תקופת החכירה
לרבות תקופת האופציה. כמו כן הביע בית המשפט
ביקורת על כך שבדיון משפטי אחר דווקא רשויות
מיסוי מקרקעין התבססו על הגישה החדפשלבית
10846/06
בטענותיהן לבית המשפט העליון (ע"א
.)2010
בזק, שניתן בשלהי שנת
לאור האמור קבע בית המשפט כי אין בעצם מי
פ
מוש האופציה לתקופה נוספת כדי לחייב את הצ
פ
דדים במס, כל עוד החכירה בתקופת האופציה מת
פ
בססת על החכירה המקורית. במאמר מוסגר צוין
בפסק הדין כי אין מניעה מוחלטת מהחלת השיטה
הדופשלבית, אך יהיה אפשר להחילה רק לאחר שינוי
הוראות הביצוע של רשויות מיסוי מקרקעין ובעס
פ
.
קות שייחתמו ממועד זה ואילך
בכל הנוגע לשינוי ייעוד המקרקעין בעת הארכת
החכירה קבע בית המשפט, בעקבות פסיקה קוד
פ
(ע"א 89/2745), כי בכך יש
הדרי החוף
מת בעניין
משום רכישת זכות במקרקעין בנסיבות העניין. בעוד
ששינוי ייעוד אינו אירוע מס ביחס למחזיק בקר
פ
,
קע כבעלים, המצב שונה כאשר המחזיק הוא חוכר
והקניית הזכויות הנוספות נעשית בהסכם עם הבע
פ
לים. במסגרת טענות הצדדים ניסו החוכרים להבחין
119
׀
עורך הדין
2013
ינואר