מיסים
הארכת חכירה לדורות
למקרה הנוכחי, בין היתר לאור
הדרי החוף
בין עניין
העובדה שאין מדובר בשינוי מהותי של אופי החכי
פ
רה (הקיים לדוגמה במעבר מחקלאות לבנייה למגו
פ
רים). בית המשפט דחה ניסיונות אלה בקבעו כי גם
שינוי דרסטי פחות נכנס בגדר שינוי ייעוד, בייחוד
.
כאשר נלווית אליו תוספת של זכויות בנייה
לפסק הדין חשיבות משפטית ופרקטית בכמה
מישורים. במישור הציבורי יש בפסק הדין כדי לחזק
את יכולת ההסתמכות של הציבור על ההנחיות של
רשות המיסים. הרשות אינה רשאית להתנער מה
פ
נחיותיה או לטעון טענות סותרות על פי אינטרס
גביית המיסים במקרה זה או
אחר. שינוי מדיניות מותר
ואפשרי, אך עליו להיעשות
בעקיבות, בפומבי וכך שי
פ
צפה פני עתיד. אין לנו אלא
לקוות שהלקח יופנם ברשות
המיסים בלי שיהיה עוד צורך
.
בהתערבות בית המשפט
במישור הכלכלי עשויה
הפסיקה לחסוך סכומי מס
ניכרים לחוכרים, עד כדי
איפוס מוחלט של חבות המס
בהארכת חכירה שאין עימה
הגדלת זכויות. לשם המחשה
נבהיר כי על פי נוהלי מינהל
מקרקעי ישראל, שוויה של זכות חכירה לפ94 שנה
הוא %19 משווי זכות הבעלות, בעוד ששוויה של
.
חכירה לפ89 שנה עומד על %89 מזכות הבעלות
מכאן שתוספת מס הרכישה בתחילת התקופה (הנו
פ
בעת מהכללת תקופת האופציה) קטנה יחסית, ומנ
פ
גד היא תוכל לחסוך סכומי מס רכישה ניכרים במועד
החידוש. החיסכון אינו רק לחוכר המקורי אלא יחול
.)
גם על רוכש זכויות חכירה מיד שנייה (מהחוכר
אף הלה ייחשב כרוכש זכויות לתקופה המכילה את
תקופת האופציה, ולפיכך בעת חידוש הסכם החכי
פ
רה לא יחויב במס רכישה בגין עצם הארכת החכירה
.
או היוונה
לכאורה עשויות גם רשויות המס למצוא נחמה
פורתא בפסיקה, וזאת בכך שרכישת זכויות חכי
פ
רה מיד שנייה תחויב במס רכישה אף אם הרכישה
מתבצעת קרוב לתום תקופת החכירה המקורית (כך
שעל פי הגישה הדופשלבית, לכאורה אינה נחשבת
לרכישת זכות במקרקעין). עם זאת, מאחר שבמהלך
השנים ממילא חייבו רשויות מיסוי מקרקעין במס
רכישה במקרים כאלה (אף שכאמור עמדה זו נגדה
את טענת הגישה הדופשלבית), ספק אם הביסוס
המשפטי בפסק הדין הנוכחי לאפשרות גביית המס
.
אכן יוביל לגביית מס נוספת
בפסיקה הנוכחית שב ומקבל ביטוי עיקרון העד
פ
Substance
over
Form
(
פת המהות על פני הצורה
). האבחנה המהותית הגוזרת את השלפ
Doctrine
כות המס היא בין הארכת תוקף ובין רכישת תוספת
זכויות. כל אחת מאלה, בנ
פ
פרד או יחדיו, יכולה להיות
מעוגנת בהארכה של הסכם
קיים או בחתימה על הסכם
חדש לחלוטין המבטל את
קודמו, ואין לייחס לאכסניה
המשפטית משקל רב מדי
.
בקביעת הדין החל
לצד הניתוח המשפטי
המהותי בוודאי יידרש ניתוח
כלכליפשמאי לקביעת שוויין
של הזכויות החדשות שנר
פ
כשו, אם ישנן. לגישתנו, גם
לאחר פסק הדין, אף אם אין
הכרח בשינוי דרסטי, לא כל
שינוי של תנאי החכירה ייחשב כ"שינוי ייעוד" המ
פ
סווג כרכישה של זכויות חדשות במקרקעין. מהו קו
,
הגבול המדויק בהקשר זה? קשה לקבוע הלכה כללית
.
ודומה שימים יגידו
שאלה מעניינת נוספת היא אם לאור הגישה
החדפשלבית שאומצה, חוכר שלא ניצל את אופ
פ
ציית ההארכה יהיה רשאי לדרוש החזר חלקי של מס
הרכישה אף אם זה שולם 94 שנה קודם לכן. לאור
, הרי שלפ
בזק
יישום ההלכה הנוכחית לצד הלכת
.
כאורה התשובה חיובית
יש לציין כי רשות המיסים טרם גיבשה עמדה
בעקבות פסק הדין, וצפוי כי זו תפורסם בחודשים
הקרובים. פסק הדין של בית המשפט העליון נארג
כמלאכת מחשבת, אך אין לשגות באשליות; גם בא
פ
ריג הנאה נותרו חורים, וקרוב לוודאי כי הם יעסיקו
.
את בתי המשפט גם בשנים הבאות
במישור הציבורי יש בפסק
הדין כדי לחזק את יכולת
ההסתמכות של הציבור על
.
ההנחיות של רשות המיסים
במישור הכלכלי עשויה
הפסיקה לחסוך סכומי מס
ניכרים לחוכרים, עד כדי
איפוס מוחלט של חבות
המס בהארכת חכירה שאין
עימה הגדלת זכויות
2013
ינואר
עורך הדין
׀
120