76 / 149
מקרקעין
"תקנת השוק" במקרקעין
ק
�
"תקנת השוק" במקרקעין (סעיף 01 לחוק המ
רקעין) מבקשת לפתור את אחת הדילמות הקשות
בדיני תחרות הזכויות: עימות בין בעל זכות קניינית
רשומה במקרקעין, אשר זכויותיו נגזלו הימנו, לבין
רוכש תם לב של הזכויות. לפנינו שני בעלי זכויות
קנייניות תמי לב, הראויים עקרונית להגנה. על השי
־
טה המשפטית להכריע בין ההגנה על "הוודאות הס
־
טטית" (הסתמכותו של אדם על הקניין שכבר מצוי
בבעלותו) לבין ההגנה על "הוודאות הדינמית" (הגנה
על התמריצים לביצוע עס
־
קאות ולרכישת קניין חדש).
הוודאות הדינמית חיונית
לקיומו של שוק יעיל ולמ
־
ניעת סטגנציה. שוק מקרק
־
עין יעיל נשען על כך שאדם
יכול להסתמך על נכונותו של
הרישום המדינתי במקרק
־
עין מוסדרים. סעיף 01 לחוק
מעניק משקל מוגבר לשיקול
זה, ומגן על מי שרכש בתום
לב ובתמורה זכות במקרקעין
מוסדרים, בהסתמך על הרי
־
שום בפנקסי המקרקעין. אף
ודאות דינמית
מול ודאות סטטית
אחת הדילמות הקשות בדיני תחרות הזכויות היא שאלת האיזון הראוי בין
בעל זכות קניינית רשומה במקרקעין שזכויותיו נגזלו לבין רוכש תם לב של
הזכויות. בפסק דין חשוב שניתן לאחרונה בעניין הכנר שלמה מינץ בחן בית
המשפט העליון את גבולותיו של הסדר "תקנת השוק" במקרקעין
כי שיקולי הצדק היחסי שבין הזכאי הראשון לבין
הזכאי המאוחר, הטמונים בסעיף 01, הם שקולים זה
לזה, ברמה המופשטת (שני הצדדים הם בעלי הס
־
תמכות עוצמתית על זכויות קניין מוגמרות, שניהם
פעלו עקרונית בתום לב סובייקטיבי, ושניהם מס
־
תמא נתנו תמורה, הגם כי ייתכן שהזכאי הראשון
קיבל בעבר את הנכס במתנה), הרי שמכריע את הכף
האינטרס הציבורי בשוק יעיל ודינמי. יצוין כי קדי
־
מותו בזמן של הבעלים המקורי אינה בעלת משקל
סגולי עצמאי, שכן היא אינה
נשענת כשלעצמה על יסוד
ערכי כלשהו (לדיון ב"תקנת
קניין
שוק" זו ראו מ' דויטש,
(כרך ד, 7002) פרק 32).
בפסק הדין החדש בעניינו
של הכנר הידוע שלמה מינץ
מורדכיוב נ'
(ע"א 31/426
(ניתן ביום 41.8.4)) בחן
מינץ
בית המשפט העליון (פסק
דינו של השופט אליקים רו
־
בינשטיין, בהסכמת השופטים
חנן מלצר ואורי שהם) את
גבולותיו של ההסדר על פי
מיגל דויטש
פרופ' מיגל דויטש,
פרופסור מן המניין
באוניברסיטת תל אביב;
יועץ במשרד עו"ד מיתר,
ליקוורניק, גבע, לשם,
טל ושות'
בפסק הדין נקבע כי כאשר
לזכות המוכר עומדת הערת
אזהרה בלבד, במצב שבו
הבעלים הרשום אינו רשות
ציבורית או חברה משכנת,
מתחייבת באופן שגרתי
בדיקה של מצב הזכויות
מול הבעלים הרשום,
אחרת הצד השלישי
ייתפס כחסר תום לב
אוקטובר 4102
עורך הדין
׀
76