10 / 20
2015
דצמבר
נדל"ן מסחרי
#010
דמי ניהול בנייני משרדים
ומסחר - מה הם כוללים?
מעבר לדמי השכירות ולארנונה, שוכרי נדל"ן מסחרי נדרשים לשלם
גם דמי ניהול. מהי אחריותה של חברת הניהול? מה כוללים דמי
הניהול וכיצד הם מחושבים? על כך בכתבה שלפניכם
מאת: סנפיר ארז, אנגלו סכסון
אחזקת נכס מסחרי בבניין משותף,
עלות
בין אם הוא משרד או חנות, כוללת שלושה
מרכיבים עיקריים: שכר דירה (או משכנתא),
ארנונה ודמי ניהול. שכר דירה וארנונה בדרך
כלל מובנים לשוכרים, אבל לדמי הניהול הם
מתייחסים לעיתים כאל סוג של קנס. מחזיקי
הנכסים במקרים רבים אינם מודעים לאופן
התמחור של דמי הניהול וממה הם מורכבים.
בכתבה זו ננסה לפזר מעט את הערפל בנושא
דמי הניהול, להסביר את הצורך בחברת ניהול
ולמה כדאי לשים לב כשמשווים בין דמי הניהול
בפרויקטים שונים.
אחריותה של חברת הניהול
תפקידה של חברת ניהול הוא להפעיל ולתחזק
את השטחים המשותפים של כל פרויקט ובכלל
זה הלובי המרכזי והמבואות הקומתיות, המעברים,
חדרי השירותים, מפלסי החניה והחצרות. ובמילים
אחרות - הכל, עד לדלת המשרד או החנות שלכם.
חברת הניהול אחראית להפעלה ולתחזוקה
של כל המערכות המרכזיות של הפרויקט, בין
היתר מערכות מיזוג האוויר, החשמל, התאורה,
האינסטלציה והמעליות, וכן לבטח את הפרויקט
בביטוח מבנה וביטוח צד ג'.
חברת הניהול הנבחרת על ידי יזמי הפרויקט,
מתחילה בדרך כלל את פעילותה טרם אכלוס
הפרויקט ובמקרים רבים אף נותנת יעוץ מערכות
ליזמים, עוד בשלב ההקמה.
חברות הנדל"ן הגדולות בהרצליה פיתוח, כדוגמת
גב ים, עזריאלי, מבני תעשייה, ויתניה ואמפא
נדל"ן, מחזיקות בבעלותן חברות ניהול שמנהלות
עבורן את כל הפרויקטים בארץ. בהרצליה פיתוח,
חברות אלו מחזיקות כמעט מחצית מכלל הבניינים.
יתר הפרויקטים מנוהלים ברובם על ידי חברות
הניהול החיצוניות נת"מ ניהול נכסים, רמות, מקדן,
. בניינים בודדים באזור
ISS
נכסי אריאל דקל, ו-
מנוהלים באופן עצמאי. מדובר לרוב בבניינים
קטנים וותיקים שאין בהם מערכת מיזוג מרכזי
ומערכות מורכבות אחרות.
מה כולל הסכם הניהול?
לכל פרויקט יש הסכם ניהול אחיד עליו מחויבים
לחתום, ככתבו וכלשונו, כל דיירי הפרויקט. בהסכם
מוגדרים השירותים הניתנים באמצעות חברת
הניהול וזאת מבלי לפרט את עלויותיהם. בהסכם
מוגדר גם שכרה של חברת הניהול, אשר במרבית
מעלות אחזקת הפרויקט
10-15%
המקרים נקבע על
וביתר המקרים הינו סכום חודשי קבוע. דמי הניהול
בבניינים די יציבים ועולים סביב גובה עליית המדד.
חישוב עלויות הניהול
חברת הניהול מספקת לקראת כל שנה תקציב
הכולל את כל ההוצאות בתוספת שכרה. למעשה,
כל דייר משלם לאורך השנה, בדרך כלל בתשלום
רבעוני, מקדמות על פי חלקו היחסי בהוצאות אלו.
לאחר סיומה של השנה, מתבצע חשבון סופי לפי
ההוצאות בפועל.
למ"ר
₪ 25-
ל
9
דמי הניהול נעים לרוב בין
לחודש, והם מושפעים מגודל הפרויקט. עלות
זאת מורכבת ממרכיבי אחזקה בסיסיים - אחזקת
מונעת ואחזקת שבר, ניקיון וגינון, חשמל ותאורה
בשטחים הציבוריים, אחזקת מעליות וביטוחים
למ"ר לחודש); שכירת שירותי חברת
₪ 6-9(
שמירה, שתפקידה העיקרי לאייש את לובי
למ"ר לחודש); הפעלת מערכות
₪ 3-7(
הפרויקט
מיזוג מרכזיות, שמשולמות על פי צריכה יחסית
למ"ר לחודש) וכן תחזוקה ותאורה של
₪ 4-5(
מפלסי החנייה התת-קרקעיים, שמחושבות
על פי מספר מקומות החנייה הנדרשים לכל
לחודש עבור מקום חנייה)
₪ 75-
שוכר (כ
למ"ר לחודש).
₪ 2-
או כתוספת כללית (כ
לסיכום, כאשר משווים בין דמי הניהול בפרויקטים
שונים, חשוב לבדוק מה הם בדיוק כוללים והאם
יתכנו תוספות בהמשך הדרך.
הכותב הוא מנהל ושותף
במחלקה העסקית של
אנגלו סכסון, הרצליה פיתוח