12 / 20
2015
אביב
טרנדים בנדל"ן המסחרי
#012
עד לפני שמונה שנים שלטו בעיקר חברות
אם
סטארט-אפ באזור התעשייה הרצליה פיתוח, היום,
לצד מרכזי הייטק גדולים, נראה גם משרדים רבים
של מקצועות חופשיים מתחומים אחרים ובנייה
מואצת של פרויקטים חדשים. חלק מההתרחשויות
משקפות מגמות כלליות במשק הישראלי (והגלובלי)
וחלקן, ללא ספק, מייחדות את האזור וממצבות
אותו כאחד מאזורי התעשייה היוקרתיים בארץ.
"בתחילת שנות ה-09, ענף ההייטק היה ממש
בתחילת דרכו כאן", מספר סנפיר ארז, מנהל ושותף
במחלקה העסקית של אנגלו סכסון בהרצליה
פיתוח, "עם שתי חברות גדולות - "סאיטקס"
ו"דיגיטל" - וכמה חברות סטארט-אפ סביבן. השיא
הגיע בשנים 9991-8991 עם התווספות מאות חברות
סטארט-אפ לצד קרנות הון סיכון. התפוצצות
בועת ההייטק בשנת 0002 הביאה לקריסת חברות,
לנטישת משרדים לצד בניינים חדשים שנשארו
ריקים ולשפל מחירי נדל"ן באזור".
פרויקטים מיוחדים ועסקאות ענק
סימני ההתאוששות הורגשו בשנת 5002 ומאז,
פרט לירידה קטנה עם המשבר הכלכלי של 8002,
נרשמת מגמת צמיחה באזור עם לא מעט שינויים
בהרכב החברות המתמקמות בו.
"אם עד שנות האלפיים המוקדמות הייטק
וקרנות הון סיכון שלטו ב-%09-%08 ממתחם
אזור התעשייה, היום רק %02 מהחברות כאן הן
חברות הייטק, אך הן מתפרשות על %06 מהשטח",
מציין ארז. "לצדן, במקום חברות הסטארט-אפ,
הצטרפו מגוון חברות, דוגמת חברות אנרגיה, יזמי
נדל"ן, עורכי דין, קליניקות, חברות השקעות, בנקים
זרים ועוד. מבחינת מדד האטרקטיביות והיוקרה,
אזור התעשייה הרצליה פיתוח נמצא במקום מאוד
פחות סטארט-אפים ומסעדות,
יותר בנקים וכלי רכב
בשנים האחרונות שינה הנדל"ן המסחרי באזור התעשייה הרצליה פיתוח את אופיו.
סנפיר ארז, מנהל ושותף במחלקה העסקית של אנגלו סכסון בהרצליה פיתוח,
מספר על ההתפתחויות המעניינות שחלו בתחום מאז שנות ה-09 ועל התחזיות לעתיד
גבוה גם מבחינת מחירים וגם מבחינת תפוסה".
ארז מספר, כי בשנתיים האחרונות חל תרחיש
ייחודי ומפתיע במאפייני העסקאות באזור. "שמונה
פרויקטים של בנייה, בהיקף של כ-08 אלף מ"ר,
נבנו בו זמנית, והיו שסברו שאנחנו עומדים בפני
עודף היצע, אך בתוך שנתיים 86 אלף מ"ר הושכרו
או נמכרו, רובם על ידי שש חברות גדולות. אנחנו
רגילים לראות סגירה של 04-03 אלף מ"ר בשנה
כשמדובר בבניינים חדשים, אך בשנתיים האלה
גודל השטחים שאוכלסו הוכפל. הצטרפו לא מעט
חברות גדולות שזקוקות לשטחים נרחבים במיוחד".
זה אומר שלמעשה, נגמר היצע הנדל"ן לשנה הקרובה?
"כן, אם מתייחסים לבניינים בשלמותם. שטחים של
עד 000,2 מ"ר יהיו זמינים, אבל אני צופה כי חברות
גדולות יתקשו למצוא שטחים של למעלה מ-000,3
מטר להשכרה או לרכישה, וזאת עד שנת 8102,
בה יסתיימו פרויקטים שבנייתם החלה השנה".
קבוצות רכישה ואולמות תצוגה
ארז מוסיף, כי מאפיין בלתי שגרתי נוסף לנדל"ן
מסחרי שבא לידי ביטוי באזור התעשייה הרצליה
פיתוח בשנתיים האחרונות הוא בניית פרויקטים
,'
SEA VIEW
בקבוצות רכישה. "הבולט בהם הוא '
שנבנה בתקציב של כ-002 מיליון ש"ח באמצעות
קבוצות רכישה שארגנו החברות קנדה ישראל
ואקרו נדל"ן. פרויקט זה שבר את שיאי השכירויות
והמכירות".
אך השינויים בנדל"ן העסקי באזור לא בלטו רק
בהיבט של גודל השטחים של המשרדים אלא גם
מבחינת סוגי המסחר. "בשנים האחרונות אנחנו
עדים לירידה בפתיחת מסעדות", מספר ארז. "היום
רואים באזור יותר ויותר אולמות תצוגה של מיטב
סוג הנכס
תפוסה
מחיר
שכירות
מחיר
קנייה
משרדים
בניין חדיש
96%
80
12,000
משרדים
בניין ישן
94%
60
8,000
שטח מסחרי
חזיתי
97%
140
23,500
שטח מסחרי
צדדי/עורפי
95%
70-100
13,000
מחסנים
תת קרקעיים
92%
35
4,500
חניה
תת קרקעית
550
75,000
חניה עילית
350
45,000
* המחירים בש"ח למ"ר
* מחירי המשרדים מתייחסים לרמת גימור מלאה
* מחירי המסחר מתייחסים לרמת מעטפת
* מחירי החניה אינם כוללים ארנונה (ברוב הבניינים)
מחירים ממוצעים לשנת 5102
מותגי הרכב בעולם ולצידם חברות רבות בתחום
עיצוב הבית, ריהוט ומטבחים.
"אני צופה שמגמות אלה ימשיכו להתפתח", הוא
ממשיך. "במהלך העשור הקרוב נראה כאן בעיקר
מרכזי פיתוח גדולים של חברות הייטק מובילות
לצד עוד חברות השקעות, בנקים זרים ומגוון
בעלי מקצועות חופשיים. עוד פרויקטים חדשים
של בנייה יצוצו ואזור התעשייה הרצליה פיתוח
ימשיך לשגשג".
סנפיר ארז
' היוקרתי בהרצליה פיתוח
SEA VIEW
פרויקט '